Aus dem Architektenrecht: Neues Bauvertragsrecht betrifft auch Architekten- und Ingenieurverträge

Am 09.03.2017 hat der Bundestag das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung und zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes (BauVG) verabschiedet. Nachdem der Bundesrat am 31.03.2017 auf einen Einspruch gegen das Gesetz verzichtet hat, ist das Gesetz am 01.01.2018 in Kraft getreten und gilt für alle ab diesem Zeitpunkt geschlossenen Verträge.

Inhaltlich wartet das Gesetz mit zahlreichen Neuerungen, die es zukünftig für Architekten- und Ingenieurverträge zu beachten gilt. „Neu“ ist im Wesentlichen folgendes:

a) Einführung einer sog. Zielfindungsphase

In dem neu eingefügten § 650 p Abs. 2 BGB heißt es nunmehr:

„Soweit wesentliche Planung-und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer ¹ zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.“

Der Pflichtenkreis der Planer wird also erweitert. Mit der so genannten Zielfindungsphase ist eine bisher nicht bekannte, zusätzliche Leistungsphase im BGB enthalten. In einem wirksam geschlossenen Vertrag über Planungs – oder Überwachungsleistungen, ist die Zielfindungsphase zukünftig als zusätzliche Vertragspflicht anzusehen. Auch der Architekt, der bspw. nur die Leistungsphasen 1 und 2 vereinbart hat, muss diese Pflichten erfüllen.² Etwas anderes gilt nur dann, wenn die wesentlichen Planungs – und Überwachungsziele bei Abschluss des Architektenvertrages bereits vereinbart sind.

In dieser neuen Leitungsphase soll eine Planungsgrundlage in Form einer ersten Skizze oder einer groben Beschreibung des geplanten Vorhabens erarbeitet werden, auf der die Planung dann aufbauen kann.³

Die Zielfindungsphase beinhaltet also Leistungen, die nach altem Recht oftmals vorvertraglich und unentgeltlich erbracht wurden. Dieser, in vielen Fällen zu weitgehenden, unentgeltlichen Akquise zu Lasten der Planer, soll mit der neuen Leistungsphase entgegen gewirkt werden.⁴ Leistungen, die in der Zielfindungsphase erbracht werden, sind daher grundsätzlich zu vergüten.

Aber Vorsicht: Neben einem -aus Sicht der Planer durchaus als positiv zu bewertenden- Vergütungsanspruch, birgt die Zielfindungsphase auch Risiken. Allen voran hat der Planer die von ihm zu erbringenden Leistungen mit der gebotenen Sorgfalt vorzunehmen. Lässt er diese vermissen, macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig.⁵

b) Sonderkündigungsrecht für den Besteller nach der Zielfindungsphase

Eng mit der Zielfindungsphase verknüpft, ist das dem Auftraggeber in § 650 r BGB eingeräumte Sonderkündigungsrecht. Demnach kann der Auftraggeber einen bereits geschlossenen Architektenvertrag nach Vorlage der in der Zielfindungsphase zu erstellenden Unterlagen kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht selbst dann, wenn der Architekt bereits mit der Vollarchitektur (Leistungsphase 1-9) beauftragt ist. Einen Anspruch auf entgangenen Gewinn, hat der Architekt im Falle einer nach der Zielfindungsphase ausgesprochenen Kündigung nicht. Vielmehr ist er nur berechtigt, eine Vergütung für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen zu verlangen, vgl. § 650 r Abs. 3 BGB

Das Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers erlischt grundsätzlich 14 Tage nach Vorlage der in der Zielfindungsphase zu erstellenden Unterlagen.

Auch hier ist aber wiederum Vorsicht geboten:

Ist der Vertragspartner ein Verbraucher, beginnt diese Frist erst dann zu laufen, wenn der Architekt ihn bei Vorlage der Unterlagen in Textform über

• das Kündigungsrecht
• die Kündigungsfrist
• die Rechtsfolgen der Kündigung

informiert hat, vgl. § 650 r Abs.1 S.2 BGB. Diese Belehrung ist zwingend einzuhalten und kann nicht nachgeholt werden. ⁶ Wird sie also vergessen, droht ein unbegrenztes Kündigungsrecht auf Seiten des Verbrauchers.⁷

c) Anordnungsrecht des Auftraggebers

Der Besteller kann zukünftig sowohl notwendige, als auch willkürliche Änderung der vertraglich vereinbarten Leistung anordnen, §§ 650 q Abs. 1 i.V.m. 650 b BGB.

Willkürliche Änderungen sind aber vom Planer nur dann auszuführen, wenn diese zumutbar sind. Wünscht der Besteller eine geänderte Leistung, muss der Planer ein Nachtragsangebot erstellen und dem Besteller vorlegen. Kann über die änderungsbedingte Vergütung innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungswunsches keine Einigung erzielt werden, kann der Besteller die gewünschte Änderung grundsätzlich auch einseitig in Textform anordnen.

Ist ihm die geänderte Leistung zumutbar, muss der Planer diese ausführen.

Fehlt eine Einigung, richtet sich die zu leistende Vergütung nach der HOA I, vgl. § 650 q Abs. 2 BGB.

d) Anspruch auf Teilabnahme

In § 650 s BGB ist geregelt, dass der Planer zukünftig auch eine Teilabnahme seiner Leistungen verlangen kann. Dieses Recht auf Teilabnahme besteht aber nach dem Wortlaut des Gesetzes nur einmal und zwar dann, wenn der letzte bauausführende Unternehmer seine Leistungen abgenommen erhalten hat.

Der Anspruch auf Teilabnahme ist deshalb wichtig, da mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt. Kann der Planer nach Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme verlangen, wird ein annähernder Gleichlauf der gesetzlichen Verjährung der Mängelhaftung des Planers mit der des bauausführenden Unternehmers erreicht.

Den Planern ist daher zu empfehlen, von ihrem Anspruch auf Teilabnahme Gebrauch zu machen.

e) Gesamtschuldnerische Haftung

Mit der Neuregelung in § 650 t BGB begegnet der Gesetzgeber einem in der Praxis immer größer werdenden Problem.

Ist sowohl der Planer, als auch der bauausführende Unternehmer für einen aufgetretenen Mangel verantwortlich, konnte sich der Bauherr nach altem Recht frei entscheiden, wen er im Rahmen seiner ihm zustehenden Gewährleistungsrechte als ersten in Anspruch nimmt.

Hat sich ein Mangel im Bauwerk aber bereits realisiert, kann der Planer in aller Regel die von ihm erbrachte Leistung nicht mehr nachbessern. Er haftet vielmehr umgehend auf Schadensersatz.

Dementgegen hat der bauausführende Unternehmer zunächst ein Recht auf Nachbesserung.

Wenn der Bauherr also eine Nachbesserung nicht wünscht, sondern sofort einen Anspruch auf Geld geltend machen will, hat es sich nach altem Recht angeboten, unmittelbar den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Der Vorteil einer Inanspruchnahme des Architekten liegt zudem auch darin, dass der Architekt im Gegensatz zum Bauunternehmer haftpflichtversichert ist.

In der Praxis hat diese Rechtslage zu einer extensiven Inanspruchnahme der Planer geführt, was die Haftpflichtversicherungskosten auf Architektenseite immer weiter in die Höhe getrieben hat.

Diese Problematik hat der Gesetzgeber nunmehr damit zu lösen versucht, indem er dem Bauherrn vorschreibt, dass er zunächst dem ausführenden Unternehmer erfolglos eine Frist zur Nachbesserung setzen muss, bevor er den Planer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann.

Zusammenfassend werden die Architekten und Ingenieure durch die Änderungen des Bauvertragsrechts zukünftig vor neue Herausforderungen gestellt.

Für weitergehende Informationen, kontaktieren Sie uns!

¹ Anmerkung: Gemeint sind mit „Unternehmer“ die Architekten und Ingenieure
² So ausdrücklich: Kniffka/Retzlaff in BauR 2017 1747, 1855
³ BT-Drucks, 18/8486, S. 67
⁴ Bt-Drucks 18/8486 S.67
⁵ Siehe auch: Kniffka/Retzlaff in BauR 2017 1747, 1863
⁶ Bt-Drucks 18/8486 S.67
⁷ Kritisch hierzu, da zu weitgehend: Decker, ZfBR2017, 523, 539