Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Am 01.12.2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), welches das WEG in wesentlichen Teilen reformiert, in Kraft getreten. Hier finden Sie eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen:

1. Rechtsfähigkeit
Gem. § 9 I 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun mehr ausdrücklich rechtsfähig, d.h. die Gemeinschaft kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden.

2. Vertretung
Grundsätzlich erfolgt eine Vertretung durch den Verwalter, wobei es beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf, § 9b I 1 WEG. Sofern ein Verwalter fehlt, sind die Wohnungseigentümer Gesamtvertreter, 9b I 2 WEG. Jedoch können einzelne Wohnungseigentümer zur Vertretung aller oder Erteilung entsprechender Vollmachten ermächtigt werden (Kappus, NJW 2020, 3617, 3618).

3. Stellung des Verwalters
Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis ist nicht mehr beschränkt, sondern gilt grundsätzlich für sämtliche Rechtsgeschäfte (s.o.). Gleichzeitig können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis durch Beschluss einschränken oder erweitern, § 27 WEG. So können Maßnahmen, die eine bestimmte Wertgrenze überschreiten, von einer Zustimmung abhängig gemacht werden. Wohnungseigentümer können von Ihrem Verwalter den Nachweis einer Zertifizierung verlangen. Die Bestellung eines solchen gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, § 19 II Nr. 6 WEG. Jedoch gelten hierzu zum einen Übergangsfristen zum anderen gilt ein Verwalter, der schon seit 01.12.2020 diese Position inne hat, den Wohnungseigentümern gegenüber bis zum 01.06.2024 als zertifiziert.

4. Eigentümerversammlung
Die Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung beträgt drei Wochen, § 24 IV 2 WEG. Neu ist zudem, dass gem. § 23 I 2 WEG die Online-Teilnahme an Versammlungen durch Beschluss zugelassen werden kann, wobei dem betroffenen Eigentümer nicht zwingend alle Rechte gewährt werden müssen.

5. Bauliche Veränderungen
a) Durchführung Bauliche Veränderungen bedürfen gem. § 20 I WEG eines Beschlusses. Im Gegensatz zu § 22 I WEG aF bedarf es hierzu nun nicht mehr einer Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer, sondern es genügt eine einfache Beschlussmehrheit, § 25 I WEG. Demnach sind die Anforderungen an die Beschlussfassung abgesenkt worden. Nach § 20 II 1 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer Anspruch auf sog. privilegierte Maßnahmen, wie z.B. der Einbau einer Lademöglichkeit für Elektroautos. Jedoch beschränkt sich dieser Anspruch lediglich auf das „Ob“. Das „Wie“ obliegt den Wohnungseigentümern im Rahmen eines Beschlusses.
§ 20 IV WEG legt wiederum Grenzen fest, wann bauliche Veränderungen weder verlangt noch beschlossen / gestattet werden dürfen: Zum einen im Falle einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage zum anderen ohne das Einverständnis des Wohnungseigentümers, der gegenüber anderen unbillig benachteiligt wird.
b) Kosten- und Nutzungsverteilung Die Kosten- und Nutzungsverteilung regelt § 21 WEG. Wichtig ist vor allem, dass die Kostentragung im Wesentlichen vom Stimmverhalten der Wohnungseigentümer abhängig gemacht worden ist: Im Falle eines Beschlusses mittels doppelt qualifizierter Mehrheit, erfolgt eine Kostentragung anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile, sofern die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, § 21 II Nr. 1 WEG. Dies gilt ausnahmsweise auch für eine einfache Mehrheit, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 II Nr. 1 WEG. Im Falle des § 21 II WEG tragen demnach alle Wohnungseigentümer die Kosten. Die Kosten sog. privilegierter Maßnahmen im Sinne des § 20 II 1 WEG hat lediglich der Eigentümer, der sie verlangt, zu tragen und nur ihm gebühren die Nutzungen, § 21 I WEG. Demnach kann der einzelne Wohnungseigentümer zwar den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektroautos verlangen, muss jedoch auch die Kosten hierfür selbst tragen.
In den übrigen Fällen (bspw. einfache Mehrheit ohne Amortisierung der Kosten) tragen lediglich diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten, die mit „Ja“ gestimmt haben, wobei auch nur ihnen die Nutzungen gebühren, § 21 III WEG. „Nein“, Enthaltungen und die Nichtteilnahme befreien von den Kosten.
Zusammenfassend lässt sich daher sagen: Unwillige Wohnungseigentümer können bauliche Veränderungen zwar nicht verhindern, sind jedoch ggf. von den Kosten befreit. Dann wiederum sind sie nicht zur Nutzung berechtigt.